近期，地方两会相继召开，引人注目的房地产去库存问题，被许多省市列入议事日程，进行了专项讨论，很多地区更是拿出了具体的政策措施。（1月29日《证券日报》）
数据显示，截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。这是目前我国房地产市场库存的基本情况。但是我国人口分布不均、城镇化水平不同等特点，决定了我国房地产市场库存不均衡，呈现出中大城市库存较少、需求旺盛，中西部和市县城市库存较多、难以消化等特点。
那么，如何去房地产库存呢？
大城市的土地是稀缺资源，商品房存在上涨的预期。即使在目前房地产市场整体产能过剩的情况下，大城市，特别是学区附近的房价仍然在上涨。限购与否，大城市中位置好的商品房始终存在上涨预期。实施限购，短期可能产生抑制作用，但是改变不了资源稀缺性。
教育、交通、医疗等因素的地区差异，导致有钱人到二三线城市购房的不多，市场当前还没有建立起向二三线城市购房的激励机制。二三线城市中的本地有钱人早已购房，剩下的潜力消费群体就是农民工，但是农民工的收入又不稳定。近有的地方政府补贴农民工买房，行政手段再次干预市场，这不可取。化解二三线城市和县城的房地产库存，还是按照市场规律进行为好。
所谓市场规律，首先就是要运用税收、金融等手段，特别是要运用个人所得税、房地产有关税收等杠杆来调控市场，调节购房者的消费需求。比如降低房地产市场流转环节税负，降低房地产企业融资成本等，以引导二三线城市房地产商主动降价，让有资金的农民工等群体按照自身的资金实力来购房。
其次，要通过财税政策手段，鼓励机构投资者购房出租，大力发展房地产租赁市场。比如有资金实力的企业从事购房出租业务，可以免征或者减征企业所得税等有关税收。金融政策方面，对企业融资购房出租也可以实施较低的利息，或者房地产开发企业将开发产品转为租房产品，按照租房情况降低融资成本。还可以鼓励企业购房出租或者房地产企业出租代售商品房，降低租金价格，在化解房地产产能过剩的同时，为租房者提供价格较低的租房产品。
后，对于一些房地产企业，如果依靠市场手段化解库存不可行，就要按照市场规则淘汰落后产能，实施市场出清。政府绝不能为这些企业再融资提供便利，甚至用行政手段加以干预，让银行向这些企业贷款，因为那只会令问题越积越多，终累及银行甚至整个金融体系。（中国经济网专栏作者李宁）
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